さて今日はちょっとお金の話。
我が家もついに仮契約です。
ここらで必要経費と住宅ローンについて。
ただ、私は一級建築士であっても、税理士やフィナンシャルプランナーでもないので、お金関係には正直強くないです。なのであくまで私の場合の記録として書きます。
鵜呑みにせず参考程度でお願いします。
2019/07/20
古民家購入のお金 
住宅ローンの利用はOK!
しかし、古民家の購入資金で住宅ローン控除を受けられる可能性は限りなくゼロに近いです。
事前にもっと調べときゃよかった。。。
ではいきます。
まずは必要経費。
支払い先は大きく３か所。
①元の持ち主さん
②不動産仲介業者さん
③司法書士さん
④消費税
①への支払いを②にする場合や、②の仲介がない場合もありますし、個人間の売買であれば④も無いケースもありますが、原則この４か所です。
①は当然ですが、土地と建物の代金を支払います。もうこれはピンキリですね。
②は仲介手数料。これは賃貸でも発生するので皆さまおなじみですね。こちらの相場ですが多くの業者さんが土地と建物代金の3％+60000円のようです。この3％+6万円ですが、実は法律で仲介手数料として受領できる上限として決められているようです。なので、もしお願いした仲介業者さんがこれよりも安い金額を提示してきてくれた場合は、全力で感謝しましょう。
③意外とかかるのがここ。土地や建物を購入すると、登記をしますね。登記というのはざっくり言うと、土地と建物に法律の名の下に所有者の名前を記録することです。で、その登記をするときに必要なのが登録免許税。なんと固定資産税評価額の2.0％を納める必要があります。
④は説明不要ですね。間もなく10％となります。
仮に①が3000万円だったとします。
①が3000万円
②が96万円
③が60万円（評価額も3000万円としています。）
④が300万円
総額3456万円です。
②～④で車が２台くらい買えちゃいます。
私たちの生活を守ってくれる税金も含まれていますが、なかなかに厳しいですね。
さて次はこの3456万円をどうやって確保するか？
「キャッシュで！」なんて言ってみたいものですが、一般ピープルにはなかなか無理ですよね？
そこで登場するのが「住宅ローン」！
これも説明不要ですかね？住宅購入専用で設けられたローンで、低金利で長期間のローンを組むことができます。しかもしかも、所得税の控除までしてくれます。正確には「住宅借入金等特別控除」と言うようですが、10年間借り入れ残金の1％が控除されます！
いろいろ控除の上限などを考慮する必要がありますが、ざっくり言うと1％以下の金利でローンを組めばローンを組んでないよりお得になるわけです。
そんなわけで、私もローンを組んで購入資金を確保したわけですが、落とし穴がありました。
なんと、古民家購入は控除が99.9%受けられません！
もう一度書きます。
古民家の購入は控除は99.9%受けられないのです！
・・・
少し解説します。
まず古民家の定義から。
物の本には「概ね築後50年以上経っている民家」とありますので、ここでも築50年以上経過した民家を古民家と定義します。
次に住宅借入金等特別控除の条件ですが、
①住宅の新築
②新築住宅の取得
③既存住宅の取得
④①～③と共にする敷地の取得
⑤一定の増改築等
の５個。
新築住宅を建てたり、建売住宅を買われる方は①と④または②と④に該当するため控除対象となります。
今回は中古住宅と土地なので③と④です。
行けそうじゃん！って思いました？
私も思ってました。
ところがどっこい、③にはさらに２つの条件が付いてます。
A、木造住宅は築後20年以内であること。
B、耐震レベルが一定基準以上あること。
以上２点です。
まずAですが、古民家の定義（築50年以上）から外れてるのでアウトです。
そこでBに希望を託します。
Bはさらに３つの条件に細分化されていますが、要は新耐震基準に適合しているかどうかが焦点になります。
新耐震基準って何？
という方のためにプチ解説。
日本は地震大国として有名ですね。地震・雷・火事・おやじ！なんて言葉もあるくらいです。そのため建物の最低基準を定めた、建築基準法という法律で建物の耐震性能が決められています。
出典：ウィキペディアより
じゃあ質問です。
建築基準法で決められている耐震性能って、どんな地震まで大丈夫なの？
・・・
大丈夫の定義を書くとまた長くなるので、深く突っ込まずに読んでください。
まず今の建築基準法に適合させれば東日本大震災クラスでも大丈夫です。
じゃ東日本大震災が起きる前は？
これは簡単ですかね。阪神大震災です。
もう一個さかのぼります。
阪神大震災の前は？
ちょっと難しいですが、1978年の宮城県沖地震です。
実はあまり一般の方はご存じないかもしれませんが、建築基準法は時代の変化に合わせて毎年追加や変更が加えられています。
耐震性能はその最たるもので、大震災が起こるたびに安全性が見直されてきました。
中でも宮城県沖地震後の耐震性能基準の改正（1981年）の変化が大きく、それより以前の耐震性能の基準は旧耐震。それより後の耐震性能の基準は新耐震と呼ばれています。
さてちょっと脱線していましたが、住宅ローン控除の既存住宅の適用条件に戻ります。とどのつまり、この新耐震基準に適合していないことには、住宅ローン控除が受けられないのです。
古民家を築後50年として、新耐震移行後50年を経過していないことを考えると、古民家購入で住宅借入金等特別控除を受けるのはほぼ不可能なわけです。ただ、既に耐震改修を終えていたり、当初から耐震性能が驚くほど良い建物を作っていて、新耐震基準を満たしている可能性もあります。その場合は控除対象となりますが、後者はほぼ皆無ではないでしょうか？
出典：ウィキペディアより
既存ストック活用！文化財保護！街並み保存！と政府も声高らかに言っている割には購入に際して控除してくれないのかよ！って言いたくなりますが、同時に耐震性能が不十分な建物が世に残っていると、大地震時に居住者だけではなく第三者等が危険にさらされるリスクが大きくなります。（昨年も大阪でブロック塀の倒壊による凄惨な事故がありましたよね。）そんな事情を考えると控除してくれない気持ちもわかります。
ただ今回はあくまで古民家の「購入」に焦点を当てて記載しました。
実は住宅ローンの控除には耐震改修やリフォームを対象としてくれるメニューもあります。要は、危ないまま使う古民家は控除しないけど、安全に改修して使うなら控除するぜ！って事なんでしょうね。
さて、今日はお金の話を書きました。
税金や手数料など、買い物の金額が大きい分、無視できない金額になってきます。
調べつくしてから契約。とするにはなかなか時間も能力も必要ですが、なるべく無駄の少ない出費にするために、このブログがお役にたてると幸いです。
では今日はこの辺で。
え？結局私はいくら払ったのかって？
秘密です(笑)
